Hur mycket du får ta betalt när du hyr ut din bostad i andra hand beror främst på vilken sorts bostad det är. För en hyresrätt finns ett tydligt tak i hyreslagen, medan bostadsrätter, villor och ägarlägenheter som hyrs ut av privatpersoner följer privatuthyrningslagen, som sedan den 1 juli 2026 bygger på vad liknande bostäder hyrs ut för. Här går vi igenom vad som gäller, hur du räknar och vad som händer om hyran blir för hög.
Först: vilken lag gäller för din uthyrning?
Innan du sätter en hyra behöver du veta vilka regler som styr. Förenklat finns tre situationer:
- Du hyr ut din hyresrätt i andra hand (eller ett rum i den). Då gäller hyreslagen, alltså 12 kap. jordabalken, och hyran prövas enligt 12 kap. 55 §.
- Du är privatperson och hyr ut din bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller ett rum i din egen bostad, och avtalet är ingånget den 1 juli 2026 eller senare. Då gäller privatuthyrningslagen (2026:772). Enligt Sveriges Domstolar innehåller den lagen alla hyresrättsliga regler för privatuthyrning, så de vanliga reglerna i 12 kap. jordabalken gäller då inte.
- Avtalet ingicks före den 1 juli 2026 enligt den gamla lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978). Då gäller den gamla lagen fortfarande för det avtalet, enligt övergångsbestämmelserna till privatuthyrningslagen.
Privatuthyrningslagen gäller inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av den egna bostaden, om hyresvärden själv har lägenheten med hyresrätt eller om uthyrningen gäller fritidsändamål (1 kap. 3 §). Läs mer om lagen i vår guide till privatuthyrningslagen.
Hyresrätt i andra hand: din egen hyra är taket
För en hyresrätt som hyrs ut i andra hand säger 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken att en hyra som är högre än den hyra du själv betalar till hyresvärden, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig ska anses som skälig. Det är alltså ett tak. Sveriges Domstolar beskriver det som att du ofta kan använda din egen hyra som utgångspunkt för vad som är skälig hyra.
Tillägg för möbler: högst 15 procent
Hyr du ut lägenheten möblerad får du lägga på ett tillägg för möbler och annan utrustning. Tillägget får inte vara högre än 15 procent av den hyra du betalar till hyresvärden (12 kap. 55 § fjärde stycket).
Tillägg för el, bredband och annat
Ingår andra nyttigheter i andrahandshyran, till exempel hushållsel, bredband eller parkeringsplats, får tillägget för dem inte vara högre än vad de faktiskt kostar dig (12 kap. 55 § fjärde stycket). Du får alltså inte tjäna pengar på dem.
Hyr du ut en del av lägenheten
Om du bara hyr ut en del av lägenheten är taket en proportionerlig andel av din hyra, med samma möjlighet till tillägg för möbler och nyttigheter. Har du ett avtal med hyresvärden om tillval enligt 12 kap. 55 d § kan tillvalen också räknas med när den skäliga hyran bestäms, enligt Sveriges Domstolar.
Räkneexempel
Siffrorna nedan är påhittade och visar bara hur taket räknas ut. Anta att du betalar 10 000 kronor i månaden i hyra för din hyresrätt och hyr ut den fullt möblerad.
- Egen hyra: 10 000 kr
- Möbeltillägg, högst 15 procent av 10 000 kr: högst 1 500 kr
- Bredband som du själv betalar 400 kr i månaden för: högst 400 kr
- Högsta tillåtna andrahandshyra: 11 900 kr i månaden
Hyr du i stället ut lägenheten omöblerad och utan nyttigheter blir taket i exemplet 10 000 kronor, alltså samma som din egen hyra.
Därför är för hög hyra extra riskabelt i en hyresrätt
Hyran påverkar inte bara vad andrahandshyresgästen kan kräva tillbaka. Den kan också kosta dig kontraktet:
- Tillstånd från hyresnämnden. Hyresnämnden får bara ge tillstånd till andrahandsuthyrning om hyran inte är högre än skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket (12 kap. 40 § andra stycket 3). Läs mer om vilka skäl för andrahandsuthyrning som godtas.
- Förverkande. Om du tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket, och inte kan visa någon giltig ursäkt, är hyresrätten förverkad och hyresvärden får säga upp avtalet i förtid (12 kap. 42 § första stycket 6).
- Brott. Den som hyr ut i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och tar emot en oskälig hyra kan dömas till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall döms inte till ansvar (12 kap. 65 c §). Mer om detta i artikeln andrahandsuthyrning utan tillstånd.
- Särskild ersättning. Att begära särskild ersättning för att upplåta lägenheten eller en del av den, till exempel en extra engångssumma för att få kontraktet, är en egen förverkandegrund (12 kap. 42 § första stycket 5).
Bostadsrätt, villa och ägarlägenhet: jämför med liknande privatuthyrda bostäder
Hyr du som privatperson ut din bostadsrätt, ditt hus, din ägarlägenhet eller ett rum i din egen bostad, och avtalet ingicks den 1 juli 2026 eller senare, gäller privatuthyrningslagen. Här finns inget tak kopplat till dina egna kostnader. Den gamla modellen med kapitalkostnad och driftskostnader är borttagen för nya avtal, vilket Sveriges Domstolar beskriver på sin sida om nya regler för hyra och bostadsrätt.
Ni kommer överens om ett bestämt belopp
Du och hyresgästen ska komma överens om hyrans storlek, och hyran ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 § privatuthyrningslagen). Ni får ändå avtala om att till exempel värme, varmvatten, el eller vatten och avlopp betalas efter faktisk förbrukning. Har ni inte kommit överens om hyran, eller strider överenskommelsen mot reglerna, ska hyresgästen betala ett skäligt belopp. Ni får också avtala om att hyran ska kunna ändras enligt ett index. Ändringen ska då meddelas skriftligen, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år (2 kap. 4 §).
När kan hyresnämnden sänka hyran?
Hyresgästen får ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran. Om hyran är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller lika efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, ska nämnden sätta hyran till ett skäligt belopp. Jämförelsen görs i första hand med hyran för sådana lägenheter (2 kap. 5 §).
Lagen anger ingen exakt gräns för vad som är väsentligt högre. I regeringens proposition 2025/26:187 (s. 137–138) står att ett riktmärke kan vara att en hyra som är mer än tio procent högre än för liknande lägenheter normalt kan anses vara väsentligt högre. Det är alltså ett riktmärke och inte en fast regel. Propositionen säger också följande:
- Det är i första hand hyresgästen som ska ta fram utredningen om bostaden och om de lägenheter som den jämförs med, till exempel annonser med bilder. Hyresvärden kan också lägga fram utredning som visar på en annan hyresnivå.
- Det krävs i regel mer än en enstaka jämförelselägenhet. I normalfallet kan uppgifter om tre jämförbara lägenheter räcka.
- Räcker underlaget inte för att bedöma vad liknande lägenheter hyrs ut för, ska hyresgästens begäran avslås.
- Gäller det ett rum jämförs hyran med vad liknande rum hyrs ut för. Nämnden räknar inte fram en andel av hela bostadens hyra.
Ny hyra och återbetalning
Sänker hyresnämnden hyran gäller den nya hyran från den dag ansökan kom in, om inte nämnden bestämmer en annan tidpunkt. Har hyresvärden fått för mycket för tid som redan har passerat ska han eller hon betala tillbaka det med ränta (2 kap. 6 §). Enligt propositionen krävs det inte längre att hyresgästen först meddelar hyresvärden innan ansökan lämnas in. Enligt propositionen kan hyresgästen inte begära ändring av hyran efter att hyresavtalet har upphört, så ansökan behöver göras under hyrestiden. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor (7 kap. 4 §).
Avtal som ingicks före den 1 juli 2026
För avtal som ingicks enligt den gamla lagen om uthyrning av egen bostad gäller den lagen fortfarande. Där ska hyresnämnden vid en tvist bestämma hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, om inte en högre hyra följer av en prövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Kapitalkostnaden räknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (4 § lagen 2012:978).
Tänk också på att hyran inte ersätter kravet på lov. En bostadsrätt får bara hyras ut i andra hand med styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Läs mer i guiden om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.
Har du betalat för hög hyra för en hyresrätt i andra hand?
Bor du i andra hand i en hyresrätt, eller hyr ett rum, och har betalat mer än vad som är skäligt kan du ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka det du betalat för mycket, med ränta (12 kap. 55 f §). Det här gäller vid uthyrning av möblerade eller omöblerade rum och vid andrahandsuthyrning av bostadslägenheter, men inte vid uthyrning för fritidsändamål. Tänk på följande:
- Ett beslut om återbetalning får inte gälla längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan (12 kap. 55 f § andra stycket). För avtal som ingicks före den 1 oktober 2019 gäller enligt Sveriges Domstolar ett år tillbaka.
- Ansökan måste ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att du lämnade lägenheten (12 kap. 55 f § fjärde stycket).
- Du kan också ansöka medan du bor kvar. Då kan nämnden, om du begär det, även bestämma hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 f § tredje stycket).
Ansökan görs hos hyresnämnden i det område där bostaden ligger. Mer om hur hyror prövas i allmänhet finns i vår artikel om skälig hyra.
Tips innan du sätter hyran
- Skriv ett avtal. Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det (1 kap. 5 § privatuthyrningslagen). Skriv in hyran, vad som ingår och hur nyttigheter betalas. Se vår guide om andrahandsavtal.
- Hyresrätt: spara underlag. Ha din egen hyresavi och kostnaderna för el, bredband och liknande till hands, så att du kan visa hur andrahandshyran är uträknad.
- Bostadsrätt och villa: jämför. Titta på vad liknande bostäder hyrs ut för privat i samma område. Det är den jämförelsen hyresnämnden i första hand gör.
Sammanfattning
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand får hyran aldrig vara högre än din egen hyra, plus högst 15 procent för möbler och den faktiska kostnaden för till exempel el och bredband. För hög hyra kan leda till återbetalning, förlorat kontrakt och i värsta fall straff. Hyr du som privatperson ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet med ett avtal från den 1 juli 2026 eller senare är hyran friare. Hyresnämnden kan då bara sänka den om den är väsentligt högre än vad liknande privatuthyrda bostäder kostar. Läs alltid lagtexten på riksdagen.se eller fråga hyresnämnden om du är osäker på vad som gäller i ditt fall.