Ska du hyra ut din bostadsrätt, ditt hus eller din ägarlägenhet – eller hyra en bostad av en privatperson? Sedan den 1 juli 2026 gäller en ny privatuthyrningslag (2026:772). Den ersatte den tidigare lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och innehåller ett eget, samlat regelverk för privat uthyrning. Här går vi igenom vad den nya lagen säger, när den gäller och vad som gäller för avtal som skrevs före den 1 juli 2026.
Lagtexten finns hos Riksdagen (SFS 2026:772).
När gäller privatuthyrningslagen?
Lagen gäller avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning hyr ut hus eller delar av hus, under förutsättning att lägenheten hyrs ut för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (1 kap. 1 §). I praktiken kan det till exempel vara en bostadsrätt, en ägarlägenhet, en villa eller ett rum.
Undantag
Lagen gäller inte om (1 kap. 3 §):
- hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av hyresvärdens egen bostad,
- hyresvärden själv har lägenheten med hyresrätt – andrahandsuthyrning av en hyresrätt följer alltså hyreslagen (läs mer om andrahandsavtal), eller
- upplåtelsen avser fritidsändamål.
När privatuthyrningslagen gäller tillämpas inte hyreslagen i 12 kap. jordabalken, om inte privatuthyrningslagen säger något annat (12 kap. 1 c § jordabalken). Vill du jämföra med de vanliga reglerna kan du läsa vår sammanfattning av hyreslagen.
Avtal som ingicks före den 1 juli 2026
Enligt övergångsbestämmelserna gäller den gamla lagen (2012:978) fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den lagen. Har du ett äldre kontrakt gäller alltså de gamla reglerna för just det avtalet.
Avtalet
- Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen är utan verkan mot hyresgästen, om inte lagen säger annat (1 kap. 4 §).
- Hyresavtalet ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det (1 kap. 5 §).
- Avtalet gäller tills vidare om ni inte har avtalat en bestämd hyrestid (1 kap. 6 §).
Hyran
Parterna ska komma överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet. Ni får dock avtala om att till exempel värme, kyla, varmvatten, el eller vatten och avlopp betalas efter faktisk förbrukning (2 kap. 1 §). Har ni inte kommit överens om hyran, ska den betalas med ett skäligt belopp.
- Betalning: hyran betalas i förskott, om inget annat avtalats senast sista vardagen före varje kalendermånad (2 kap. 2 §).
- Indexvillkor: ni får avtala att hyran ändras enligt ett index. Ändringen ska meddelas skriftligen, gäller tidigast vid månadsskiftet minst en månad efter meddelandet, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år (2 kap. 4 §).
Prövning hos hyresnämnden
Vill hyresgästen ändra hyran på annat sätt kan hen ansöka hos hyresnämnden (2 kap. 5 §). Om hyran är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, ska nämnden sätta en skälig hyra, i första hand vid jämförelse med sådana lägenheter. Den nya hyran gäller från dagen för ansökan, om nämnden inte bestämmer annat. Sänks hyran för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta (2 kap. 6 §). Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor (7 kap. 4 §). Mer om hur hyror bedöms för vanliga hyresrätter finns i artikeln om skälig hyra. Information om ansökan finns hos Hyresnämnden.
Uppsägning
- Ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Det gäller både hyresvärd och hyresgäst.
- Ett avtal på bestämd tid upphör när hyrestiden är slut. Hyresgästen får alltid säga upp det till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 1 §).
- Uppsägningen ska vara skriftlig. Hyresgästen får säga upp muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande (6 kap. 7 §).
- När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen lämna bostaden senast klockan 12.00 nästa dag (nästa vardag om dagen är en helgdag eller liknande), om inget annat avtalats (6 kap. 12 §).
Lagen innehåller ingen regel om förlängning av avtalet eller besittningsskydd motsvarande den som finns för hyresrätter. Jämför med reglerna om besittningsrätt vid förstahandskontrakt.
Hyresvärdens rätt att säga upp i förtid
Hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra omedelbart bland annat om hyresgästen är mer än två veckor sen med hyran, hyr ut i andra hand utan samtycke, vanvårdar lägenheten eller stör grannarna och inte rättar sig efter uppmaning (6 kap. 3 §). Det gäller inte om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Skick, skötsel och andrahand
- Bostaden ska vid tillträdet ha det skick som avtalats, och hyresvärden ska hålla den i det skicket under hyrestiden om inget annat avtalats. Vid brister kan hyresgästen bland annat ha rätt till hyresavdrag (3 kap.).
- Hyresgästen ska vårda bostaden väl, ersätta skador hen vållar och genast informera om skador som behöver åtgärdas snabbt (4 kap. 2–4 §§).
- Hyresgästen får inte hyra ut i andra hand eller överlåta avtalet utan hyresvärdens samtycke (5 kap. 1–2 §§).
- Krav på grund av hyresförhållandet ska som huvudregel väckas inom två år från att hyresgästen lämnat bostaden (7 kap. 1 §).
Gör gärna en gemensam besiktning med foton vid in- och utflyttning – det underlättar om det blir diskussion om skador.
Hyra ut bostadsrätt: styrelsens samtycke krävs
Privatuthyrningslagen reglerar förhållandet mellan dig och hyresgästen men ger dig inte rätt att hyra ut. En bostadsrättshavare får upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande endast med styrelsens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Läs mer i Hyra ut bostadsrätt i andra hand och Hyr ut bostadsrätt eller hyreslägenhet i andra hand.
Skatt
Hyresintäkter från privatbostad ska tas upp i deklarationen, och det finns särskilda avdrag. Kontrollera aktuella regler hos Skatteverket.
Tips för dig som hyresgäst
- Kontrollera att hyresvärden äger eller har bostadsrätt till bostaden, och betala aldrig pengar innan du sett bostaden och skrivit kontrakt.
- Fråga om styrelsens samtycke när det gäller en bostadsrätt.
- Råd kan du få hos Hyresgästföreningen.
- Dina egna saker behöver du i regel försäkra själv – se Bästa hemförsäkringen.
Letar du efter något mer långsiktigt? Läs om skillnaden mellan förstahandskontrakt och andrahandskontrakt, vilka krav hyresvärdar brukar ställa, eller hitta hyresvärdar i till exempel Stockholms län.
Sammanfattning
- Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller sedan 1 juli 2026 när fysiska personer eller dödsbon hyr ut bostad – inte hyresrätter i andra hand, fritidsändamål eller den som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter.
- Äldre avtal enligt lagen (2012:978) fortsätter att följa den gamla lagen.
- Uppsägningstiden är tre månader för avtal som gäller tills vidare, och hyresgästen kan alltid säga upp ett tidsbestämt avtal med tre månader.
- Hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder.
- Bostadsrättshavare behöver styrelsens samtycke för att hyra ut i andra hand.