Ska du flytta för ett jobb, prova att bo ihop med någon eller bo utomlands en period? Då kan du vilja hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Det går ofta bra, men bara om du har styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Här går vi igenom vad bostadsrättslagen säger, vilka skäl som räcker, vad föreningen får ta betalt och vilka regler som gäller mellan dig och den du hyr ut till.
Reglerna om andrahandsuthyrning ändrades den 1 juli 2026 genom SFS 2026:776, och samma dag ersattes lagen om uthyrning av egen bostad av en ny privatuthyrningslag (2026:772). Texten nedan utgår från de regler som gäller nu.
Du behöver styrelsens samtycke
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) får du upplåta din lägenhet i andra hand för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Självständigt brukande betyder i praktiken att någon annan bor där utan att du själv bor kvar på vanligt sätt.
Nytt sedan 1 juli 2026: korttidsuthyrning kräver också samtycke
Sedan lagändringen anses en uthyrning av hela eller en del av en bostadslägenhet alltid vara för självständigt brukande om du inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning (7 kap. 10 § andra stycket). Det betyder att även uthyrning till exempelvis turister i en lägenhet du inte själv bor i kräver samtycke. I propositionen anges som riktmärke att du använder bostaden i beaktansvärd utsträckning om du bor där ungefär 80–100 dagar per år, eller två till tre dagar i veckan. Enligt övergångsbestämmelserna gäller den nya regeln inte upplåtelser som gjorts före den 1 juli 2026.
Inneboende är något annat
Enligt Sveriges Domstolar är det en uthyrning i andra hand när du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt. Bor du själv kvar i lägenheten tillsammans med en eller flera inneboende har föreningen inte rätt att ta ut någon avgift för andrahandsupplåtelse. Tänk på att du inte får inrymma utomstående personer om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem (7 kap. 8 §).
Undantag och hyrköp
I två fall behövs inget samtycke: när en kommun eller region innehar bostadsrätten till en lägenhet för permanentboende, och när en juridisk person med panträtt har köpt bostadsrätten på exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning utan att antas som medlem. Styrelsen ska då genast underrättas (7 kap. 10 a §). Dessutom finns särskilda regler om uthyrning till en hyrköpare i lagen (2026:843) om hyrköp av bostad (7 kap. 10 b §).
Så ansöker du hos styrelsen
Lagen säger inte hur ansökan till styrelsen ska se ut, men gör den skriftlig så att du kan visa vad du har begärt. Ange gärna:
- vem som ska hyra (namn och kontaktuppgifter),
- under vilken period uthyrningen ska pågå,
- varför du vill hyra ut, och
- underlag som styrker skälet, till exempel ett anställningsavtal eller antagningsbesked.
Många föreningar har en egen blankett. Läs också stadgarna, eftersom de bland annat avgör om föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse.
Om styrelsen säger nej: ansök hos hyresnämnden
Vägrar styrelsen kan du ändå få hyra ut om hyresnämnden ger tillstånd (7 kap. 11 §). Tillstånd ska lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Tidigare andrahandsuthyrningar får bara vägas in om de skett i betydande omfattning. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. För en juridisk person som äger en bostadsrätt räcker det att föreningen saknar befogad anledning att vägra.
Vilka skäl brukar godtas?
Enligt Sveriges Domstolar kan exempelvis följande vara skäl:
- arbete eller studier på annan ort,
- att du vill hyra ut till en närstående,
- att du vill provbo som sambo,
- att lägenheten är svårsåld på grund av marknadsläget (då normalt högst ett år), eller
- att du har köpt lägenheten för att bo i när du går i pension.
Beskriv ditt skäl och styrk det med underlag. Föreningen kan i vissa fall ha befogad anledning att motsätta sig uthyrningen, till exempel om andrahandshyresgästen inte är skötsam. I en mindre förening där det redan pågår många andrahandsuthyrningar kan även det få betydelse i hyresnämndens bedömning.
Ansökan till hyresnämnden
Ansökan görs skriftligt och är kostnadsfri. Sveriges Domstolar har en blankett, HN1c – ansökan om godkännande av andrahandsuthyrning, och mer information finns på sidan om att ansöka om godkännande av andrahandsuthyrning. Ange vilken period det gäller och vem som ska hyra, och bifoga underlag. Hyresnämndens beslut i frågan får som huvudregel inte överklagas (11 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Avgift för andrahandsupplåtelse
Föreningen får ta ut en avgift när du hyr ut i andra hand, men bara om det står i stadgarna. Avgiften får per år vara högst 10 procent av prisbasbeloppet, och hyrs lägenheten ut bara en del av året beräknas maxbeloppet efter det antal kalendermånader den är uthyrd (7 kap. 14 §). Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor enligt SCB, vilket ger högst 5 920 kronor för ett helt års uthyrning under 2026. Betalar du avgiften mer än en vecka för sent kan nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § 1 a).
Vad händer om du hyr ut utan samtycke?
Att hyra ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd är en grund för att nyttjanderätten förverkas, alltså att föreningen kan säga upp dig och kräva att du flyttar (7 kap. 18 § 2). Det finns dock skydd:
- Du får inte sägas upp om du efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse, till exempel genom att avsluta uthyrningen (7 kap. 20 § första stycket).
- För en bostadslägenhet får du inte heller sägas upp om du ansöker om tillstånd hos hyresnämnden så snart som möjligt och får tillstånd (7 kap. 20 § andra stycket).
- Föreningen måste ha sagt till dig att vidta rättelse inom två månader från det att den fick reda på uthyrningen. Annars kan den inte längre säga upp dig på den grunden (7 kap. 21 §).
Reglerna gäller oavsett om du tar betalt eller låter någon bo gratis. Det avgörande är att någon annan brukar lägenheten självständigt.
Avtalet med din hyresgäst
När en privatperson hyr ut sin bostadsrätt gäller i regel privatuthyrningslagen (2026:772), och hyreslagen i 12 kap. jordabalken gäller då inte om inte privatuthyrningslagen säger något annat (12 kap. 1 c § jordabalken). Privatuthyrningslagen gäller dock inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad, eller om uthyrningen avser fritidsändamål (1 kap. 3 §). Några viktiga regler:
- Skriftligt avtal ska upprättas om någon av er begär det (1 kap. 5 §). Läs mer i vår guide om andrahandsavtal.
- Hyran bestämmer ni tillsammans, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt samma lag kan hyresgästen få den prövad av hyresnämnden (2 kap. 5 §).
- Uppsägning: ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, men hyresgästen får alltid säga upp det med samma tre månaders uppsägningstid (6 kap. 1–2 §§).
Har avtalet ingåtts enligt den gamla lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978) gäller den lagen fortfarande för det avtalet, enligt övergångsbestämmelserna till privatuthyrningslagen.
Skriv in i avtalet att uthyrningen förutsätter föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och låt avtalet gälla för samma period som samtycket.
Skatt när du hyr ut din bostadsrätt
Enligt Skatteverket får du vid uthyrning av en privatbostadsrätt göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Du får också dra av den del av månadsavgiften som avser den uthyrda delen och tiden, utom eventuellt kapitaltillskott, samt föreningens avgift för andrahandsupplåtelse. Ett överskott tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent. Andra regler gäller om bostadsrätten är oäkta eller om du hyr ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare.
Checklista
- Läs föreningens stadgar och ta reda på om de tillåter en avgift för andrahandsupplåtelse.
- Ansök skriftligt hos styrelsen med skäl, period, hyresgäst och underlag.
- Om styrelsen säger nej: ansök hos hyresnämnden med blankett HN1c.
- Skriv ett skriftligt hyresavtal som gäller för den tid samtycket gäller.
- Sätt en hyra som håller vid en prövning i hyresnämnden.
- Deklarera eventuellt överskott i inkomstdeklarationen.
Vill du läsa mer om andrahandsuthyrning av både bostadsrätter och hyresrätter? Se vår översikt Hyr ut bostadsrätt eller hyreslägenhet i andra hand.
Artikeln är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.