Ska du jobba på annan ort, plugga en termin utomlands eller prova att bo ihop med din partner? Då kan du vilja hyra ut din hyresrätt i andra hand under tiden. Det är tillåtet, men bara med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Säger hyresvärden nej avgörs allt av om du har beaktansvärda skäl. Här går vi igenom vad lagen säger, vilka skäl som brukar godtas, vilka som inte räcker och hur du ansöker.
Utgångspunkten: du behöver tillstånd
Enligt 12 kap. 39 § jordabalken (hyreslagen) får du inte hyra ut eller på annat sätt upplåta din lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Det gäller typiskt när någon annan disponerar lägenheten och du själv inte bor kvar.
Regeln gäller även om du inte tar betalt. Enligt Sveriges Domstolar behövs godkännande också när du lånar ut lägenheten gratis. Och om du inte själv använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning räknas en upplåtelse av hela eller en del av lägenheten alltid som självständigt brukande (12 kap. 39 § andra stycket).
Hyr du bara ut ett rum och bor kvar själv är det som regel fråga om en inneboende. Då behöver du inte fråga hyresvärden, men du får inte inrymma utomstående i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta (12 kap. 41 §).
Vill du först förstå skillnaden mellan kontraktsformerna kan du läsa om skillnaden mellan förstahandskontrakt och andrahandskontrakt.
När hyresvärden säger nej: tre villkor i 12 kap. 40 §
Får du inte hyresvärdens samtycke kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Enligt 12 kap. 40 § jordabalken ska tillstånd lämnas om tre villkor är uppfyllda:
- du har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden,
- hyresvärden har inte befogad anledning att vägra samtycke, och
- hyran du tar ut överstiger inte skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket.
Ett tillstånd ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor (12 kap. 40 § tredje stycket).
Skäl som brukar godtas
Uppräkningen i lagen är inte uttömmande, eftersom även ”därmed jämförbara förhållanden” räknas. Men det räcker inte att du kan peka på en av situationerna. I förarbetena (prop. 2008/09:27) betonas att skälen måste ha en viss styrka och att du måste kunna visa att du har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten, även om det kravet inte ska ställas alltför högt. Tanken är att du ska komma tillbaka.
Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
Det här är det klassiska skälet och står uttryckligen i lagen. Ett vikariat, ett projekt eller en utbildning på en annan ort under en avgränsad tid är typexempel. Det viktiga är att det är tillfälligt och att du planerar att flytta tillbaka.
Provsamboende
Att prova att bo ihop med en partner räknas som särskilda familjeförhållanden och nämns av Sveriges Domstolar som ett exempel på beaktansvärt skäl. I Domstolspodden avsnitt 17 berättar en företrädare för hyresnämnden att man brukar säga att man får prova på i ett år, och att man inte får provsambo med samma person mer än en gång.
Sjukdom och ålder
Både sjukdom och ålder står i lagtexten. Sveriges Domstolar nämner som exempel att du tillfälligt inte kan använda lägenheten själv på grund av sjukdom.
Längre utlandsvistelse
En längre utlandsvistelse kan vara ett skäl, även när den inte beror på arbete eller studier. Enligt prop. 2008/09:27 bör en vistelse på någon eller några enstaka månader normalt inte räcka; det ska vara fråga om en längre utlandsvistelse. I Domstolspodden sägs att det ska röra sig om flera månader. Regeringen ansåg samtidigt att det inte är uteslutet att få tillstånd vid upprepade tillfällen.
Skäl som inte räcker
Att vilja tjäna pengar på lägenheten är inget beaktansvärt skäl. I Domstolspodden förklarar hyresnämnden att syftet inte får vara att få in pengar medan du gör något annat, utan att det ska handla om något tillfälligt som du sedan återvänder från.
Upprepade uthyrningar bedöms också strängare. I Svea hovrätts beslut ÖH 12258-19 (RH 2020:21) hade en hyresgäst två gånger tidigare fått tillstånd att hyra ut halvårsvis för vistelse i Thailand. Hovrätten nekade ett tredje tillstånd och konstaterade att det krävs mer av skälen vid återkommande upplåtelser än vid en enstaka uthyrning. Hovrätten påpekade också att kraven är högre för hyresrätter än för bostadsrätter, och att det vid omfattande utlandsvistelser kan ifrågasättas om lägenheten fortfarande är ditt egentliga hem.
Äger du i stället en bostadsrätt gäller mildare regler i bostadsrättslagen. Läs mer i vår guide om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.
När har hyresvärden befogad anledning att säga nej?
Även med goda skäl kan tillstånd vägras om hyresvärden har befogad anledning. Enligt prop. 2008/09:27 handlar det framför allt om andrahandshyresgästens personliga förhållanden, till exempel att personen är störande. Att andrahandshyresgästen saknar förmåga att betala hyran är däremot i allmänhet inte en befogad anledning, eftersom det är du som förstahandshyresgäst som ansvarar för hyran mot hyresvärden. I propositionen nämns också att det kan vara en befogad anledning om du inte går att nå under en utlandsvistelse. Tillståndet kan då förenas med villkor, till exempel att du utser ett ombud.
Sveriges Domstolar sammanfattar det som att den som hyr i andra hand ska vara en skötsam person.
Hyran får inte vara högre än skälig hyra
Det tredje villkoret är att andrahandshyran inte överstiger skälig hyra. Enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket är en hyra som överstiger den hyra du själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig skälig. Tillägget för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av din egen hyra, och tillägg för andra nyttigheter, till exempel el eller bredband, får inte överstiga dina faktiska kostnader. Hyr du ut en del av lägenheten gäller motsvarande för en proportionerlig andel. Mer om detta finns i vår artikel om skälig hyra och hos Sveriges Domstolar.
Hur länge gäller ett tillstånd?
Lagen kräver att tillståndet begränsas till en viss tid. Enligt Sveriges Domstolar lämnar hyresnämnden i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången. Vid speciella förhållanden, till exempel en längre tids arbete utomlands, kan tillståndet gälla hela tjänstgöringstiden, men i regel inte längre än tre år sammanlagt. Vill du fortsätta hyra ut efter att tiden gått ut och hyresvärden säger nej får du ansöka på nytt.
Så ansöker du hos hyresnämnden
Det är bara du som vill hyra ut som kan ansöka. Ansökan ska vara skriftlig och är kostnadsfri. Du kan använda blanketten HN1c. Enligt Sveriges Domstolar ska ansökan bland annat innehålla:
- ditt namn, person- eller organisationsnummer, adress och kontaktuppgifter,
- hyresvärdens namn och kontaktuppgifter,
- adress och fastighetsbeteckning för bostaden,
- under vilken period du vill hyra ut och till vem,
- skälen för ansökan och vad du och hyresvärden är oeniga om.
Skicka med kopior på relevanta handlingar, till exempel kontrakt, intyg om arbete eller studier och din skriftliga kommunikation med hyresvärden. Ansökan skickas till den hyresnämnd där bostaden ligger.
Hyresnämndens beslut om andrahandsuthyrning enligt 12 kap. 40 § får som huvudregel inte överklagas. Undantaget är om hyresnämnden tillåter ett överklagande för att det är av vikt för ledning av rättstillämpningen (12 kap. 70 §).
Skriver du avtal med andrahandshyresgästen innan du har fått klartecken, rekommenderar Sveriges Domstolar att du skriver in att avtalet bara gäller om du får tillstånd. Tips om vad avtalet bör innehålla finns i vår artikel om andrahandsavtal.
Risken med att hyra ut utan tillstånd
Hyr du ut en bostadslägenhet i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och inte kan visa någon giltig ursäkt är hyresrätten förverkad, och hyresvärden får säga upp avtalet i förtid (12 kap. 42 § första stycket 3). Hyresvärden måste då säga upp avtalet inom sex månader från att hen fick vetskap om uthyrningen, dock senast sex månader efter att uthyrningen upphörde (12 kap. 43 § andra stycket). Läs mer om hur uppsägning av hyresrätt i första hand går till.
Tänk också på att du fortsätter ansvara för att hyran betalas till hyresvärden, och att du kan bli uppsagd om din andrahandshyresgäst missköter sig.
Besittningsskydd för din andrahandshyresgäst
Den som hyr din hyresrätt i andra hand har inget besittningsskydd så länge hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1). Ska uthyrningen pågå längre än så kan ni i en särskild handling avtala bort besittningsskyddet. Enligt 12 kap. 45 a § första stycket 2 b gäller en sådan överenskommelse utan hyresnämndens godkännande om den träffas för högst fyra år från att hyresförhållandet inleds och innebär att du ska flytta tillbaka. Sveriges Domstolar har blanketten HN4 för detta. Läs mer om besittningsrätt.
Observera att privatuthyrningslagen (2026:772) inte gäller när du hyr ut en lägenhet som du själv har med hyresrätt (1 kap. 3 § första stycket 2). Då är det hyreslagen i 12 kap. jordabalken som gäller.
Sammanfattning
- Fråga alltid hyresvärden först. Samtycke behövs även om du lånar ut lägenheten gratis.
- Säger hyresvärden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden enligt 12 kap. 40 § jordabalken.
- Du behöver beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsamboende, sjukdom eller en längre utlandsvistelse, och du ska ha behov av att komma tillbaka.
- Andrahandshyresgästen ska vara skötsam och hyran får inte överstiga skälig hyra.
- Tillstånd ges för en viss tid, i regel högst ett år åt gången.
- Uthyrning utan tillstånd kan leda till att du förlorar lägenheten.
Vill du läsa mer om andrahandsuthyrning av både hyresrätt och bostadsrätt hittar du en översikt på sidan Hyr ut bostadsrätt eller hyreslägenhet i andra hand.