Att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan lov kan verka som en liten sak, särskilt om det bara gäller några månader eller om du lånar ut den till en vän. Men både för hyresrätter och bostadsrätter kan en olovlig andrahandsuthyrning leda till att du förlorar bostaden. För hyresrätter kan det dessutom vara ett brott om du tar ut för hög hyra. Här går vi igenom vad lagen säger, vilka konsekvenserna kan bli och vad du kan göra om du redan har hyrt ut utan tillstånd.
När behöver du tillstånd?
Enligt 12 kap. 39 § jordabalken (hyreslagen) får en hyresgäst inte hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan du i stället få tillstånd av hyresnämnden enligt 12 kap. 40 §.
Några saker är bra att känna till:
- Det spelar ingen roll om du tar betalt. Enligt Sveriges Domstolar behövs godkännande även när du lånar ut lägenheten utan att ta någon hyra.
- Bor du inte själv i lägenheten i beaktansvärd utsträckning räknas en upplåtelse av hela eller en del av lägenheten alltid som självständigt brukande (12 kap. 39 § andra stycket).
- Inneboende är något annat. Hyr du ut en del av lägenheten och bor kvar själv är det som regel fråga om inneboende, och då behöver du inte fråga hyresvärden. Du får dock inte inrymma utomstående i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta (12 kap. 41 §).
Vilka skäl som räcker för att få tillstånd går vi igenom i artikeln om godtagbara skäl för andrahandsuthyrning av hyresrätt.
Hyresrätt: du riskerar att förlora lägenheten
Hyresrätten kan bli förverkad
Den allvarligaste följden finns i 12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken. Där står att hyresrätten är förverkad, och att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid, om hyresgästen när det gäller en bostadslägenhet utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt.
Att hyresrätten är förverkad betyder att du kan förlora ditt förstahandskontrakt. Sveriges Domstolar skriver kort och gott att du riskerar att förlora lägenheten om du hyr ut den utan lov.
Det finns några begränsningar. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (12 kap. 42 §). Säger hyresvärden upp avtalet på grund av förverkande har hyresvärden också rätt till skadestånd (12 kap. 42 § sista stycket).
Det hjälper inte att sluta hyra ut i efterhand
För vissa förverkandegrunder, till exempel sen hyresbetalning, kan du rädda kontraktet genom att göra rättelse innan hyresvärden säger upp avtalet. Den möjligheten finns i 12 kap. 43 § första stycket, men den gäller inte otillåten andrahandsuthyrning av en bostadslägenhet. Att avbryta uthyrningen när hyresvärden har upptäckt den tar alltså inte automatiskt bort risken.
Hyresvärden har sex månader på sig
Enligt 12 kap. 43 § andra stycket kan du skiljas från lägenheten på grund av olovlig andrahandsuthyrning endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om uthyrningen, och senast sex månader efter att uthyrningen upphörde. Samma tidsgränser gäller om du har tagit ut en hyra som inte är skälig (42 § första stycket 6).
Även om hyresvärden inte säger upp avtalet i förtid kan förverkandet få betydelse. Enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet, alltså inget besittningsskydd, när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Läs mer om besittningsrätt vid förstahandskontrakt och om uppsägning av hyresrätt i första hand.
Olovlig uthyrning med för hög hyra är ett brott
I 12 kap. 65 c § jordabalken finns en straffbestämmelse. En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, och tar emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar.
Vad som är skälig hyra i andra hand förklarar Sveriges Domstolar på sidan om skälig hyra vid uthyrning av bostad. Ofta kan den hyra du själv betalar användas som utgångspunkt. Hyr du ut möblerat får påslaget inte överstiga 15 procent av din egen hyra, och tillägg för till exempel hushållsel, bredband eller parkeringsplats får inte överstiga de faktiska kostnaderna. Läs mer om skälig hyra.
Tänk också på att det är brottsligt att begära, avtala om eller ta emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller överlåta hyresrätten till den (12 kap. 65 §). Begär du som hyresgäst särskild ersättning för att upplåta lägenheten, eller lämnar, tar emot eller begär sådan ersättning för att överlåta hyresrätten, kan hyresrätten dessutom bli förverkad (42 § första stycket 5).
Bostadsrätt: förverkande, men med chans till rättelse
Även en bostadsrättshavare behöver tillstånd. Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får du upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Vägrar styrelsen kan hyresnämnden lämna tillstånd enligt 7 kap. 11 §. Sveriges Domstolar påpekar att det inte spelar någon roll om du tar ut hyra, och att du riskerar att förverka bostadsrätten om du hyr ut utan samtycke eller tillstånd. Det betyder att du förlorar rätten till bostaden (Hyra ut bostadsrätt i andra hand).
Förverkandegrunden finns i 7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen. Reglerna är ändå mer förlåtande än för hyresrätt:
- Du får inte sägas upp om du efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse (7 kap. 20 § första stycket).
- Gäller det en bostadslägenhet får du inte heller sägas upp om du så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad (7 kap. 20 § andra stycket).
- Gör du rättelse innan föreningen har sagt upp dig får du inte skiljas från lägenheten på den grunden (7 kap. 21 § första stycket).
- Föreningen måste säga till dig att vidta rättelse inom två månader från den dag den fick reda på uthyrningen. Annars får du inte skiljas från lägenheten på grund av den (7 kap. 21 § andra stycket).
Hur du ansöker om samtycke på rätt sätt går vi igenom i artikeln Hyra ut bostadsrätt i andra hand.
Vad gäller för dig som hyr i andra hand?
Hyr du en lägenhet av någon som saknar tillstånd är det framför allt uthyraren som riskerar förverkande och straff. Men även din situation påverkas:
- Svagt besittningsskydd. Den som hyr en lägenhet i andra hand för självständigt brukande har inget besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1).
- För hög hyra kan krävas tillbaka. Har du betalat en oskälig hyra kan du ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka den del som är oskälig. Enligt Sveriges Domstolar kan återbetalning gälla hyror upp till två år tillbaka för avtal som träffats efter den 1 oktober 2019, och du ska ansöka senast tre månader efter att hyresavtalet upphörde.
- Betala inte för att få kontraktet. Den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet kan dömas till böter eller fängelse enligt 12 kap. 65 b §. I ringa fall döms man inte till ansvar.
Ett skriftligt andrahandsavtal är inget krav, men det gör det lättare att visa vad ni kommit överens om.
Har du redan hyrt ut utan tillstånd?
Lagen ger inget enkelt sätt att i efterhand göra en olovlig uthyrning av en hyresrätt ofarlig. Det du kan göra är att ta reda på vad som gäller för just din situation:
- Kontrollera boendeformen. Hyresrätt och bostadsrätt har olika regler, och för bostadsrätt kan rättelse eller en beviljad ansökan hos hyresnämnden hindra uppsägning.
- Fråga om samtycke eller ansök om tillstånd. Behöver du fortsätta hyra ut ska du ha hyresvärdens eller föreningens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd. Ansökan till hyresnämnden görs skriftligt där bostaden ligger.
- Se över hyran. Ta inte ut mer än skälig hyra. För hyresrätt är det avgörande för om uthyrningen kan bli straffbar.
- Sök råd vid en tvist. Har hyresvärden eller föreningen redan sagt upp dig bör du snabbt ta hjälp, till exempel av en jurist med inriktning på hyresrätt eller av Hyresgästföreningen om du är medlem.
Sammanfattning
- Du behöver samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut eller låna ut din bostad i andra hand, även utan att ta betalt.
- För hyresrätt kan olovlig andrahandsuthyrning göra hyresrätten förverkad (12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken), och att sluta hyra ut i efterhand räddar inte automatiskt kontraktet.
- Hyresvärden måste säga upp avtalet inom sex månader från att den fick veta om uthyrningen och senast sex månader efter att den upphörde.
- Olovlig uthyrning av hyresrätt till oskälig hyra kan ge böter eller fängelse i högst två år (12 kap. 65 c §).
- För bostadsrätt kan nyttjanderätten bli förverkad (7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen), men rättelse efter tillsägelse eller ett beviljat tillstånd kan hindra uppsägning.
En översikt över reglerna för både hyresrätt och bostadsrätt hittar du på sidan Hyr ut bostadsrätt eller hyreslägenhet i andra hand.