Att hyra ut en bostad i andra hand är något som allt fler svenskar väljer att göra. Många flyttar för att studera på andra orter, andra reser utomlands och en del flyttar av helt skilda anledningar. Något man dock bör ha i åtanke är att uthyrning av bostaden medför ett stort ansvar. Det finns flera regler som bör följas, bland annat grundläggande lagar och skatteregler. Reglerna kan också skilja sig emellan beroende på vilken typ av bostad du hyr ut. Vilka lagar behöver du känna till och vilka regler gäller för just din bostad? Nedan redogör vi för allt du behöver veta.

Om du funderar på att hyra ut din hyresrätt i andra hand krävs det en tillåtelse från hyresvärden. Börja därför med att göra en skriftlig ansökan så snabbt som möjligt. En del hyresvärdar har ett särskilt formulär för just den här typen av ansökan, och om det även gäller din hyresvärd bör du använda dig av det. En del hyresvärdar upplever att andrahandskontrakt medför onödiga risker, och är därför lite negativt inställda till den här typen av uthyrning. Det finns dock skäl som enligt lag berättigar dig till att hyra ut din lägenhet, och lagen kommer givetvis före hyresvärdens beslut. Skälen som nästan alltid anses vara tillräckliga för uthyrning framgår nedan.

• Du är sjuk eller sjukskriven.
• Du planerar att flytta ihop med din partner.
• Du ska tillfälligt arbeta eller studera på annan ort.
• Du önskar flytta utomlands.

Även om skälen ovan brukar vara godtagbara av flertalet hyresvärdar kan det givetvis hända att just din hyresvärd inte vill gå med på att du hyr ut lägenheten. I det fallet bör du vända dig till Hyresnämnden, vars beslut blir slutgiltigt. Du bör dock aldrig försöka hyra ut en hyreslägenhet utan tillstånd. Eftersom du inte äger lägenheten kan det resultera i att du förlorar ditt eget förstahandskontrakt.

Hyra ut bostadsrätt

För uthyrning av bostadsrätt krävs ett godkännande från bostadsrättsföreningen. Du får inte hyra ut din bostad utan ett sådant godkännande, eftersom du då kan förlora din nyttjanderätt. Det första du bör göra för att hyra ut bostaden är därför att ansöka om tillstånd. För att din ansökan ska bli godkänd krävs det i första hand att du kan ange ett giltigt skäl för uthyrningen. Även om det kan låta konstigt är det faktiskt inte alla skäl som godtas. De vanligaste skälen för uthyrning av bostadsrätt är följande:

• Konsumenten har svårt för att sälja lägenheten.
• Konsumenten hyr ut bostaden till eget barn eller annan närstående.
• Konsumenten ämnar studera, arbeta eller av annan anledning vistas på annan ort.
• Konsumenten flyttar ihop med sin partner.
• Konsumenten blir sjuk.

Om din ansökan skulle avslås av din bostadsrättsförening har du möjlighet att överklaga beslutet. Du vänder dig då till Hyresnämnden, som prövar ditt ärende. Skulle man där godkänna din ansökan har du all rätt att hyra ut bostaden, trots bostadsrättsföreningens beslut.

• Läs mer om att hyra ut bostadsrätt

Hyra ut villa och hus

Just uthyrning av villa är kanske den enklaste formen av uthyrning i andra hand. I det här fallet behöver du inte be någon förening om tillåtelse, utan beslutet är helt upp till dig. Samtidigt kan uthyrning av villa tyckas medföra större risker, eftersom det oftast är en större och dyrare bostad än en lägenhet. Skulle du välja en oansvarig hyresgäst som orsakar skador skulle det kunna medföra höga kostnader. Därför rekommenderas det att du prioriterar en ordentlig besiktning av villan innan hyresgästen flyttar in. Likaså är ett omfattande hyresavtal en absolut nödvändighet för att skydda båda parter.

Det faktum att du inte behöver be någon om lov för att hyra ut din villa betyder dock inte att du får helt fria tyglar. Precis som alla andra måste även du som villaägare följa reglerna kring hyrans belopp, avtalet och beskattningen.

Även om reglerna kan variera för olika bostäder finns det en del generella bestämmelser som gäller samtliga. Nedan framgår vad du behöver veta oberoende av bostadstypen du ämnar hyra ut.

Relevant lagstiftning

Uthyrning av bostad regleras i första hand av hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Även bostadsrättslagen är relevant för dig som äger en bostadsrätt. För att vara på den säkra sidan bör du bekanta dig med lagarna innan du påbörjar arbetet med uthyrningen av din bostad. Utöver dem har varje hyresrätts- och bostadsrättsförening egna regler och stadgar som måste följas.

Avtalet

Själva avtalets utformning och innehåll är också av stor betydelse. Oavsett vilken typ av bostad som hyrs ut är det du som ansvarar för andrahandskontraktet. Det är alltid hyresvärdens ansvar. Om du inte skulle skriva ett sådant kontrakt blir hyresvärden i lagens mening inte ansvarig för eventuella skador, uteblivna betalningar o.s.v. För båda parters trygghet är det därför av stor vikt att ni skriver ett konkret, omfattande avtal.

Andrahandsavtalet kan egentligen se ut på flera sätt, men det finns ett par punkter som bör finnas med. Några av de viktigaste framgår nedan.

• Grundläggande information om båda parter
• Hyresgästens syfte med hyrningen av bostaden
• Under vilken period uthyrningen gäller
• Detaljerad information kring hyran samt vilka kostnader som ingår i den
• Bestämmelser kring vad hyresgästen får och inte får göra i/med lägenheten
• Hur ansvaret fördelas när det gäller möblemang, eventuella skador, o.s.v.

Skälig hyra vid uthyrning

En annan viktig aspekt du bör känna till är att det finns regleringar kring hur mycket pengar du kan begära i hyra. För att räkna ut vad som anses vara en skälig hyra bör du ta två huvudsakliga faktorer i beaktande. Den första har att göra med bostadens driftkostnader, medan den andra rör den faktiska kapitalkostnaden. Du bör alltså räkna ut vilka utgifter i form av el, vatten, o.s.v. du har varje månad, varefter du tar hänsyn till hur mycket du själv betalar för själva lägenheten eller villan. Kolla upp vad marknadspriset ligger på för att kunna göra en rättvis bedömning. Du kan hos Boupplysningen.se hitta en kalkylator för att räkna ut en marknadsmässig hyra ifall du vill hyra ut. Att sätta en överhyra, även kallad ockerhyra kan leda till att du blir återbetalningsskyldig.

Skatteregler vid uthyrning

När du får in inkomster från en uthyrd bostad ska du betala inkomstskatt på beloppet. För att deklarera inkomsten korrekt i skattedeklarationen redovisar du den som inkomst av kapital. Skatten ligger på 30 %, men det gäller belopp som överstiger schablonavdraget på 40 000. De avgifter som trots uthyrningen betalats in till bostadsrättsföreningen är också avdragsgilla.